住宅ローン借入額の目安は年収で決める?【クローズアップ現代+から考える①】

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  5月14日のNHK「クローズアップ現代+」で、サラリーマンの住宅ローン破綻が取り上げられていました。
 おじさんの年齢になると、住宅ローンをはじめ、教育費も嵩み、お金の問題は切実です。

 私もサラリーマンの安い給料で苦しみ、副業に取り組んでいる一人です。その副業が不動産関連ですので、多少の知識はあります。今回の住宅ローン破綻について気付いたこと、破綻に陥らない方法などについて、数回に分けて記事を書きたいと思います。

 今回は、住宅ローンで借りる金額や買うべき物件についてです。

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「借りられる金額」で買っていいのか?

 まず、テレビで紹介された事例です。仮にAさんとします。

・Aさんは、都内の金融関係のサラリーマン。
・年収1400万円ほどだった頃に、都心に4LDK8400万円の新築マンションを購入した。
・残業時間が減って、残業代が減少。→年収が500万円ほど減る。
・年収が減ったことで、ローンの返済が滞る。
・返済の遅延損害金が増える状況なので売却を決意。
・築4年、7000万円で売却した。
・売却で得た資金では住宅ローンの残額には不足。足りない分は親戚から借りて返済。

 という事例です。

  まず、一番の問題は「8400万円の物件を買っていいのか?」という点があります。一般的に、年収の5倍から7倍程度までの範囲で住宅ローンを借りることができるようです。

 Aさんの場合、細かいことはわかりませんが、おそらく物件価格のほぼ全額を借入れたのだと予想されます。年収1400万円で、8400万円の借入であれば、ちょうど6倍です。「銀行が貸してくれる金額」、つまり、Aさんにとっては「買える物件」だったのです。

 ただ、前提条件であった「残業代」が減ってしまった。そこが問題だった。この番組では、そのように指摘していました。

 残業代が減ったことは、破たんの直接の原因ですが、その前に、「銀行が貸してくれるから、借りる」という考えが問題です。

 「貸してくれるから、借りる」のではなく、1400万円の年収があるのであれば、頭金を用意して、借入額を抑え、残業代をあてにしない返済計画を組むことも可能だったと思います。

 「借りられる金額」は、決して「返せる金額」ではないのです。

何を優先して物件を選ぶか?

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 新築で、都心に近い住居は、ひとつの理想ですね。ただ、価格が高い・・・。

 であれば、「新築を中古にする」、「都心から離れる」ということで、価格を抑えるしかありません。

 もちろん、ライフスタイルや「家」に対する価値観の問題でもありますので、「中古を買うべき」とか「郊外の物件を買うべき」と言うことはできません。言えることは、Aさんが「過剰な借り入れだった」ということです。

 「新築」なのか「都心」なのか、優先順位を考えて物件を選ぶことで、身の丈に合った借入額にすることができたと思います。

分かる範囲で、資金需要やリスクを予想

 多くの人は、「年収の●倍以内だから大丈夫」、「返済は、月給の●%以内だから問題ない」、「返済は家賃と同じ金額だから」ということで、購入する物件の価格を判断してしまいます。

 しかし、現実的には、年収が下がるかもしれないし、突発的な資金が必要になるかもしれないし、メンテナンス費用や税金もかかります。

 住宅ローンは、どうしても返済期間が30年以上の長期となるので、資金需要(教育資金など)やリスクを予想するのが難しくなります。多くの人は、難しいことを考えたくないので、「年収の●倍以内」のような単純な基準で判断してしまうのだと思います。

 分かる範囲で結構ですので、「どのくらいまで年収が下がる可能性があるか」という想定、また、「教育費や家のメンテ代などの大きな費用」の予測をしてから、住宅ローンを組んだ方がいいと思います。

”憧れの新築”について、冷静に考える

 立ち並ぶ住宅

 今回の事例に限ったことではありませんが、日本人の新築志向や持ち家志向は根強いものがあります。

 テレビやフリーペーパーには、住宅メーカーの広告があふれています。また、住宅ローン減税に象徴されるように、国策として住宅取得が推進されています。

 地方であれば、戸建て住宅に家族が集まるテレビCMを見て、一戸建てが欲しいと思う人も多いでしょう。見栄でマンションブランドや住宅メーカーを選ぶ人も多いと思います。ただ、多くの人にとっては、「家を買うこと」=「幸せ」ではないはずです。

 住宅ローンの返済で、家族や親類に迷惑をかけてしまうかもしれません。現実に、破たんしてしまう人が増えているので、NHKも特集したのだと思います。

 「家を買うこと」を否定しているわけではありませんが、大きな金額だからこそ、冷静な判断が必要だと思います。

 どのような年収でも、頭金や資金計画次第では、家を買っても問題はないと思います。逆に言えば、高収入でも、貯蓄もなく、毎月が火の車の家計では、住宅ローンの返済に窮する可能性が高くなります。

年収400万円の場合、いくら借りて、何を買う?

 私の場合、平均年収以下のサラリーマン(40歳代で年収400万円程度)です。生活が厳しいので、居住費にできるだけお金を使わずに、実家に同居することにしました。その分を貯めて、副業などに使うことにしたのです。

 もし実家がなければ、賃貸のままか、買うとしても古い戸建てを買ってリフォームして住む、というのが現実的だと思います。もちろん、ある程度の頭金を入れます。

 具体的な金額を想定してみると、田舎であれば土地が安いので、1000万円くらいで、中古戸建や中古マンションが買えます。壁紙などの表層リフォームと、最低限の水回りのリホームを、300万~400万円かけて行います。
 できれば、自己資金を半分くらい入れて、借入を700万円程度に抑えます。700万円を15年、2%の金利で借りれば、月々の返済は4万5000円程度。家賃よりも安くなります。長期的に考えると、戸建てであれば、古くなった家屋を解体して、土地として売却してもいいと思います。
 このような見通しが、地方在住で年収400万円程度である私の「身の程」だと思います。

同番組で取り上げられた事例をもとに、転職、不動産投資について下記のブログを書きました。
ぜひご一読ください。
【関連記事】40歳代以降の転職はあり?
【関連記事】不動産投資のリスクとメリットとは?

また、住宅関連費の削減についての記事はこちら!
【関連記事】住宅関連費の削減で生活防衛

 

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