情弱・薄給でも不動産投資をスタートできた理由【体験談】

ビル前の自転車不動産

 不動産投資というと、「お金持ちが不動産屋から特別な情報もらって物件を買っている」。

 そんなイメージを持っている人も多いと思います。

 しかし、私のような平均年収以下で、情報弱者のオジサンでも物件を買うことができます。

 私は不動産屋の友人から優良物件情報を紹介してもらったわけでもありません。最新ニュースに疎くて、ツイッターやLINEの使い方も最低限しか分かりません。


 それに、給料も安いです。

 何を基準に「安い」というのか難しいですが、不動産投資を始めた30代前半は年収300万円台。統計調査でみても、同年代の平均以下です。

 単に給料が安いだけでなく、交通費を自己負担したり、サラリーマンの仕事で使うパソコンを買うのに一部自腹だったり、自己負担がいろいろあります。

 残業代もゼロです。何時間残業してもゼロです。

 
 そんな私が収益物件を買って、それなりに儲かることが出来ています。

 不動産投資を始めて10年も経っていませんが、年収の10倍程度の資産を築くことができました。

 私の体験に基づき、サリーマンが不動産投資を始めることが出来た理由を解説します。

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情報弱者で、低収入だから不動産投資にたどり着いた

 ビル前の自転車

 私は現在、40代前半、就職氷河期世代のど真ん中です。

 なんとか地元の中小企業に就職できたのですが、なかなか待遇は厳しいものでした。

 就職したのが景気が悪い時期だったので、「景気が回復すれば、昇給額が増えるかも」と思っていたのですが、いつになっても給料はなかなか増えません


 同期や先輩・後輩たちは、次々に会社を辞めて転職していきます。

 営業職でつくった人脈を利用して転職したり、資格試験の勉強をして他業界に挑戦した人もいます。

 私は当時、営業スキルもなければ、人脈もないという状況でした。

 同僚たちが転職するのを横目で見ながら、転職できる自信もありませんでした


 採用情報や転職仲介サービスのことを知っていたら、転職していたかもしれません。

 しかし、情弱だった私は、なんの情報も持っていませんでした。

 「どうすればいいのだろう」と悩むだけでした。

 結果として、転職することもなく、だらだらと会社で我慢を続けました。

給料が上がらない不安があったので貯蓄をした

 農場

 悶々と働きながら、「今は何とか生活ができているけど、将来、生活コストが上がれば苦しくなる」という事は分かるので、少しずつ貯金をしていました。

 収入を増やす方法が分からなかったので、貯金をしていたのです。


 もし20代から手取り30万円だったら、どんどん遊びにお金を使っていたかもしれません。

 薄給だから将来が不安になって貯金をしたのです。

 幸いに、最新家電のことも分からないし、最新の人気スポットのことも分からない。

 機能的な家電を大事に使って、読書などのお金のかからない余暇を楽しめば、少しずつですが、貯金もできました。

薄給だから「普通」を諦めた

 当たり前のことですが、給料が安いのに、みんなと同じような生活をすれば、お金は貯まりません。

 薄給だから、「普通」を諦めて、合理的な判断ができるようになりました。


 普通の人は、月1万円以上の生命保険・医療保険に入っているけど、ネット型の掛け捨て保険を最低限だけ加入する。

 普通の人は、貯金が貯まったら新車や新築の家を買うけど、中古車を知り合いから安く買って、妻の実家に住む

 普通の人は、結婚披露宴にお金をかけるけど、身内だけの食事会にして、披露宴はしない。

 今でも薄給なので、固定費を下げるためにいろんな工夫をしようと考えています。

 最近では、普通の人は大手キャリアのスマホを使っているけど、格安シムに切り替えました。


 転職できないままに、節約生活を続けていましたが、30歳くらいになると「投資で増やすことはできないか」と考えるようになりました。

 単純に、普通預金や定期預金に入れていても利子はほとんど付きません。

 本屋で資産運用のコーナーを眺めていて、目についたのが不動産投資の本でした。

 本やブログで不動産投資の勉強をして、32歳でアパートを買いました。

給料が安くても、「貯蓄」と「勤続10年」が信頼に

 倉庫

 バブル期のような、不動産を買えば値上がりするという時代ではなかったので、家賃収入で確実に利益(キャッシュ)が残る物件を探しました。

 ただ、自己資金では資金が足りないので、金融機関にお金を借りなければいけません。

 医者や上場企業のサラリーマン、公務員などは「高属性」と言われ、物件の収益性に関わらず、金融機関はお金を貸してくれます。

 逆に言えば、私のような薄給のサラリーマンは「低属性」ですので、なかなか貸してもらえません。

 私の場合は、貯蓄がある程度あったこと、そして、勤続10年という実績がありました。それに、親戚に保証人になってもらったことで、融資を受けることができました。

 

 物件は、指し値をすることで、表面利回りで16%程度を確保できました。

 競合が激しい地域の単身者向け物件でした。。

 駐車場がなかったので、割安だったのだと思います。

 しかし、築20年を超えた物件だったので、リフォームが必要な部分も多く、苦労しました。

 それに、想定以上に入退去が頻繁で、広告費も多くかかりました。

 それでも、試行錯誤しながら運営して、給料から手出しするような年はありませんでした。

キャッシュは貯まらないけど、返済は進んだ

 経費が想定以上にかかったことに加え、返済期間が短かったので、毎月の返済の負担も大きかったです。

 そのため、キャッシュはなかなか貯まりませんでした。

 満室になって、キャッシュが残る月が続いても、贅沢なんてできません。

 リフォーム代を節約や集客を工夫しながら、なんとか1棟目を運営しました。

 結果として、返済のスピードが早かったことで、5年ほどで「売れば売却益を得ることができる」という状況になりました。

 そして、金融緩和で収益物件が高騰していた2017年に、買った時よりも大幅に高い価格で売ることができました。

 
 売却しましたが、買う時は、物件価格が上昇するとは考えていませんでした。

 収益物件が高騰したことで、新しい物件が買えない状況が続いていました。

 そこで、「これだけ高騰しているのであれば、高く売れるのではないか」と判断しただけです。

 売却したことは想定外でしたが、1棟目の売却で数千万円のキャッシュを手に入れることができました。

 今、小さいアパートを2棟所有し、3棟目を買う予定です。

 私は、特別な情報を持っていたわけでもないし、高収入でもなかったです。

 それでも、少しずつ資産を拡大できています。

 そのポイントをまとめると次のようになります。 

・情弱だから、転職できなかったが、勤続10年という信頼になった
・薄給だから、危機感があったので、貯蓄できた
・薄給だから、節約生活を身に付け、確実にお金が貯まるようになった
・薄給だから、割高な物件を買わなかったので、なんとか運営できた
・薄給だから、生活レベルをあげずに節約生活をして、2棟目以降につながった
・情弱だから、物件がなかなか買えず、売り時だと判断して、売却益を得た

 正直に言えば、私より情報に敏感で、高収入のサラリーマンの方であれば、リタイアできるほどの資産を築いていたかもしれません。

 実際に、私の周りにはセミリタイアした大家もたくさんいます。

 ただ、私のように特別なセンスや才能、待遇がなくても、不動産投資で豊かになることはできます

 
 こつこつとお金を貯めて、こつこつと努力を続ければ、豊かになれる可能性は十分にあります。ただ、時間はかかるかもしれませんが・・・。

 年金不安などもあって、投資を考えている人も多いと思います。

 こつこつサラリーマンの参考になればうれしいです。

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