人口減でも問題ない!地方での不動産投資がおすすめの理由

山間の村不動産

 不動産投資に興味を持って調べていると必ず「これから人口が減るのだから、アパート経営なんて辞めたほうがいい」という意見があります。

 特に地方であればすでに人口が減り始めていますので、不安に思う人も多いともいます。

 しかし、実際には地方でも十分に不動産投資が成り立っていますし、むしろ、資金が乏しい人にとってはチャンスが大きいと言えます。

 地方での不動産投資をおすすめする理由を解説します。

山間の村

スポンサーリンク

地方物件は価格が安く、利回りが高い

 地方で不動産投資をする最大のメリットは、安い価格帯の物件が多く、利回りが高いことです。

 私も地方で不動産投資をしていますが、東京のような価格帯や利回りだったら、不動産投資をしようと思わなかったでしょうし、始めることもできなかったと思います。

 ただ、一般的に言えば、「利回りが高い=リスクが大きい」ということです。

 資産家が不動産投資をするのであれば、利回りが低くても、資産性がある物件を運用すればいいでしょう。

 しかし、資金的に苦しい「弱者」であれば、利回りを追及する必要があります。

 そうなると、地方の物件が必然的に選択肢に入ってきます。

   
 地方物件の最大のリスクは「空室」です。

 地方は人口が少ない=需要が少ないので空室リスクが都心よりも高くなってしまいます。

 ただ、「立地を選ぶ」ことと、「経営努力をする」ことでリスクを抑えることが可能です。

地方都市でも不動産は「立地」次第

 不動産の基本は立地です。それは、都心でも地方でも同じです。

 「立地を選ぶ」ことで、空室リスクを抑えることができますし、資産価値も見込めます。


 地方で人口が減少していると言っても、全ての市町村で人口が減っているわけではありません。

 同じ県のなかでも、人口が減っている市町村もあれば、増えている市町村もあります。

 同じ市町村の中でも、人口が減っているエリアもあれば、増えているエリアもあります。


 例えば、大きな道路が開通して、飲食店などが立ち並ぶと、その周辺では宅地開発が進みます。

 利便性がいい地域であれば、同じ市町村内でも若い世代が移り住んできます。

 行政としても、効率的に行政サービスを提供するため、人口を一定のエリアに集中させたいと考えていますので、今後は自治体内でも地域差が大きくなる可能性があります。

 つまり、地方でも人口増加が期待できるエリアを選ぶことで、空室率リスクは低減させることができます。

 そのようなエリアであれば土地としての価値も見込めます。

 「地方は人口が減るから投資対象としてはダメ」なのではなく、「場所によって、投資に値するエリアもあるし、投資に値しないエリアもある」というのが現実です。

賃貸需要が少なくても、家賃が高い場合もある

 橋

 地方は、大都市に比べて需要が少ないですが、ライバルも少ないことが多いです。

 需要が少なくても、供給が少なければ、結果的に家賃は維持できるという場合もあります。

 例えば、私は人口が数十万人規模の県庁所在地に1Kのアパートを持っていたことがあるのですが、周辺には同じような間取りの物件が多く、家賃は2万円半ばでした。

 しかし、県庁所在地から車で1時間ほどの「地方の地方」では、私の物件と同じような築年数、同じような間取りで、家賃は3万円~3万5千円ほどでした。

 需要は多くないですが、供給も少ないので、家賃が維持できているのです。

 どのビジネスでも言えることですが、価格は需要と供給で決まります。

 バランスが崩れていない地域であれば、地方であっても安定的な運営ができる可能性があります。

大都市と地方ではライバルの質が違う

 どの地域でもライバル物件はありますが、ライバルの質が大都市圏と地方では異なります。

 一般的に、大家さんと言えば、高齢の人が多いですが、地方であれば、その確率はもっと高くなります。

 地方は子どもが地元にいないことも多いので、地元に残った親御さんが大家をしているケースも多いのです。

 つまり、ライバルの大半は高齢者なのです。

 資産規模では負けるかもしれませんが、努力と工夫でカバーできる部分も多くあります。

 
 例えば、ニーズが高まっている設備やサービスを取り入れることで差別化を図ることができます。

 具体的には、テレビモニターホンはファミリー物件では必須の設備になりつつありますが、地方の古い物件では設置されていないことも多いです。1~2万円で設置できるので、費用対効果の高い投資です。

 賃貸ではクッションフロアという床材を使うことも多いですが、柄の選び方次第で居室の雰囲気は大きく変わります。

 そのように、大きな投資をしなくても、工夫できる部分がたくさんあります。

 ライバルが「やる気のない高齢者」であれば、勝機も十分にあるということです。

他業界と比べて人口減少の影響は少ない

 次に、全体的な話です。

 インターネットなどで不動産投資について調べていると、「人口減少時代だから不動産投資は終わっている」という意見がよくあります。

 確かに、人口増加の時代に比べると、事業環境は厳しいでしょう。

 何の工夫をしなくても満室になる時代ではないですし、利益率も低くなっていると思います。

 人口や事業所数が頭打ちになれば、厳しさが増すのは当然です。


 ただ、それは不動産業に限ったことではありません。

 IT関連産業などのように産業規模が増えている業界もありますが、ほとんどの業界で人口減少の影響を受けています。

 市場規模が小さくなるに伴い、各業界では大手による寡占化が進んでいます。

 例えば、小さい商店がなくなり、コンビニやドラッグストアが乱立しています。

 飲食店についても、どの地方都市に行っても大手チェーンの同じような店舗が出店されています。


 アパートやマンションで大手企業の寡占が進んでるでしょうか?

 アパートメーカーの物件は増えているかもしれませんが、オーナーのほとんどは個人です。

 流通業であれば、大手スーパーやアマゾンなどがライバルになりますが、不動産賃貸業では個人がライバルなのです。

 また、同じ間取りや同じ規格の建物はありますが、同じ立地で同じ建物の不動産はありません。

 立地で差別化ができるのが不動産投資です。

 書籍を売ろうとして、アマゾンと競う合ったら、厳しい勝負になるでしょう。

 不動産のように、一つしかない商品で勝負できることは大きなメリットです。

 

 また、一般論として「空き家が増えている」という指摘があります。

 確かに増えているのですが、賃貸物件として価値のある家はどのくらいあるでしょうか?

 リフォームされていない物件、または、そもそも賃貸需要がないような地域の物件も数多くあります。

 「空家が増えている」という情報を心配するよりも、エリア内の賃貸物件の空室状況を考えるようにしましょう。

空室率、出口(売却)戦略は慎重に

 車と道
 メリットの多い地方での不動産投資ですが、注意しなければいけないポイントもあります。

 まずは、空室率のシミレーションです。

 ライバルが弱くても、需要そのものが少ないので、空室期間が長くなってしまうことがあります。

 いくら差別化しても、賃貸物件を探している人がいなければ仕方ありません。

 物件購入時のシミレーションでは、空室率を厳しく想定しましょう。

 また、人口維持が見込める地域でも、20年後、30年後はどうなるか分かりません。

 できれば、5年で自己資金が回収できることを目標としましょう。

 
合わせて、満室時家賃に占める返済の比率を抑えるように努力します。

 理想は、40%以下です。

 そのためには、「高利回りで買う」、「自己資金を入れる」、「融資期間を長くする」のいずれかで対応します。

売却の戦略は「土地値」で考える

 都市に比べると、出口戦略(売却)が難しいことも特徴です。

 投資家の需要が少ないので、割安に買える訳ですから、当然ですが、高く売ることは難しくなります。

 ただ、地方であっても「立地」を重視すれば、最低でも土地値で売れるはずです。

 実際に更地で売るか分かりませんが、「土地値で売っても損はしない」という基準で物件を選べば、負けない投資ができます。

地方だから不動産投資にチャレンジできる

 地方物件をおすすめする理由をまとめると次のようになります。

・安い価格帯の物件がある
・利回りが高い物件がある
・立地を選べば、空室リスクを抑えることができる
・ライバルが弱い

一方、注意点は次の通りです。

・空室率のシミュレーションは厳しい想定を
・5年程度で自己資金を回収する
・土地値で売って損をしない物件を選ぶ

 
 資金が少ない初心者や低所得の人が不動産投資をする場合、地方不動産の「高利回り」、「低価格帯」という特徴は大きな魅力です。

 リスクもありますが、それは物件選定や経営努力でカバーできる部分がほとんどです。

 地方在住の人であれば、地域の特徴も分かり、物件も近くにあって、取り組みやすいはずです。

 地方で投資にチャレンジしたい人の参考になれば幸いです。

【関連記事】【不動産投資の始め方】年収400万円で大家になる方法①

コメント