【不動産投資の始め方】よくある失敗事例4つを解説

海岸の町不動産

 不動産投資は投資額が大きいので、失敗は避けたいです。

 ただ、失敗と言っても、いろんな失敗の事例があります。

 主な失敗としては、以下のようなパターンが考えられます。

・利回りが低い(割高な)物件を買ってしまった
・想定よりもリフォーム代が多くかかる
空室が埋まらない
・想定家賃が高かった

 事例を知ることで、失敗を回避できる可能性も高まります。

 それぞれの失敗事例を解説します。

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失敗① 低い利回い(割高な)物件を買ってしまった

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 当たり前ですが、高く買ってしまうと儲かりません。

 正直に言って、安く物件を買うことは難しいです。

 ただ、「高い物件」を避けることは難しいことではありません。

 簡単なシミュレーションをするだけで、「この価格ではキャッシュが残らない」と分かります。

 それでも、割高な価格で買う人がいます。

 おそらく、販売業者のシミュレーションをだけをみて、それを信じてしまっているのだと思います。


 代表的なのは新築ワンルームマンションです。

 家賃から返済をして、管理費・修繕積立金を支払うと、手残りは毎月数千円や1万円程度という物件が多くあります。

 そのような物件は、税金や入退去に伴う費用などを支払うと、年間キャッシュフローがマイナスになってしまいます。

 家賃が低下していけば、毎月のフローもマイナスになってしまうかもしれません。

 「30年後には無借金になって、年金替わりになります」と言われても、何年もマイナスのキャッシュフローで持ち続けることは苦しいです。


 中古アパートでも同じです。

 割高であれば、満室時家賃に占める銀行返済の比率が高くなってしまいます。

 例えば、6室くらいのアパートで、2室が空室になると返済に困るような運営では厳しいです。

 2室が同時に空室になる可能性は十分に考えられます。

 そのような運営は資金的にも精神的にも苦しくなる可能性が高くなります。

 特に地方の中古物件であれば、空室期間が長引く可能性もありますので、入居率が50%でも毎月の返済額を賄えるようにすべきです。

失敗② 想定よりリフォーム代が多くかかる

 安く買えても、リフォーム代が想定以上にかかってしまう場合があります。

 室内であれば、浴室、トイレなどの入れ替えが必要となればリフォーム代が嵩みます。

 1棟アパートであれば、外壁・屋根の塗装などに注意です。

 過剰なリフォームをする必要はありませんが、最低限のリフォームは必要です。

 リフォームできないことで、家賃を維持できなかったり、入居率が低迷してしまうと、結果的にキャッシュは残りません。

 必要なリフォーム費用も織り込んだうえで、「安い物件」かどうかを判断する必要があります。

 「普通の物件」を買ったつもりが、リフォーム代がかかって「高い物件」になってしまうこともあります。

  区分マンションでも、オーナーチェンジで買って、退去後に予想以上にリフォーム代がかかることもあります。

失敗③ 空室が埋まらない

 岸壁

 物件を買う時は、満室時の家賃を基準に考えてしまいますが、現実的な入居率を想定すべきです。

 地方の物件の場合、繁忙期になるまで新たな入居者が見つからないこともあり得ます。

 空室期間が長くなることも想定する必要があります。

 
 しかし、「賃貸需要を予想することは難しい」という声があると思います。

 確かに、長期的な予想は難しいです。

 ただ、周辺の同じような間取りの物件チェックすることで、現在の状況は把握できます

 周辺に空室が多ければ注意が必要です。

 人口増加地域でも、新築物件が次々に建築されている場合は、競争が激しくなる可能性があります。


 特殊な事例かもしれませんが、大学の移転や工場閉鎖で賃貸需要が急激に少なくなってしまうことがあります。

 大学、企業、大型商業施設など、一つの賃貸需要に依存した地域は注意が避けた方がいいでしょう。

失敗④ 想定家賃が高かった

 家賃は、周辺物件との競争や地域の空室率に左右される部分があります。

 「空室」の部分で書いたように、周辺で同じような間取りの空室が多ければ、値下げ競争になってしまう可能性があります。

 また、新築物件が増えることで、古い物件は値下げして対抗することになるかもしれません。

 想定家賃は、自分で調べるようにしましょう。

 販売会社の家賃は参考程度と考えるべきです。

 スーモのような賃貸情報サイトを確認すれば、どのくらいが相場なのか分かります。

 ただ、賃貸情報が掲載されている物件は、「残っている物件」です。

 実際の相場はもう少し家賃が低いかもしれません。

 また、築10年の物件で考える場合、築20年、築30年の物件の家賃も確認しましょう。

 そうすることで、10年後、20年後の家賃下落の感覚が分かります。

 人口推移などで将来の家賃は左右されますが、ひとつの参考にはなると思いいます。

物件、家賃、リフォームの相場を知ることで失敗を防ぐ

 以上、主な失敗パターンを解説しました。

 大事なことは、販売会社のシミュレーションだけでなく、自分で調べて、シミュレーションをすることです。

 そのためには、物件価格、家賃、リフォームなどの相場を知ることが必要です。

 物件価格や家賃の相場は、インターネットでも情報収集ができます。

 リフォームについては、賃貸用と自宅用で大きく違いますし、地域差もあります。

 多くのリフォームが必要な物件を買うのであれば、事前に先輩大家や管理会社に意見を求めたり、いくつかの会社に見積もりをとってみることをおすすめします。

 失敗パターンを知ることで、大儲けはできなくても、「負けない」不動産投資ができる可能性が高まります。

 そして、「負けない」投資ができれば、徐々に資産を拡大できるはずです。

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