【不動産投資の始め方】賃貸経営の仕組みと種類を解説

マンション外観不動産

 私は、サラリーマンの副業に不動産投資は適していると考えています。

 アパートの大家さんって、おじいちゃんやおばあちゃんのイメージはないでしょうか?

 もともと地主だったので、アパート経営をはじめたのかもしれませんが、片手間に取り組む高齢者でもできるのがアパート経営(不動産投資)なのです。

 社会人経験を積んだサラリーマンであれば、多くの人は不動産投資をする能力を備えています

 といっても、どうやって不動産投資始めればいいか分からないですよね。

 私も、不動産投資を始めるときは同じような状況でした。

 引っ越しは何回か経験していましたが、自宅を買ったことや建てたことはありませんでした。(現在でも新築を建てたことはありません)

 それでも、不動産投資を始めることができました。

 基本的なスキームは難しくはないので、勉強すれば大丈夫です。

 この記事では不動産投資の基本的な仕組みと種類について解説したいと思います。

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不動産投資って、どんな投資?【仕組みと費用を分かりやすく】

 マンション外観

 基本的には、家を買って、人に貸して、家賃をもらうビジネスです。 

 仕組みは、単純です。

 ただ、不動産は高額ですので、借金をして物件を買うことあります。

 その場合、家を買って、人に貸して、家賃をもらって、借金を返済するということになります。

 借金をした場合でも、家賃から返済しますので、自分で返済する必要はありません。

 そこが住宅ローンとの違いです。

 実際には、物件を貸し出して、維持していると、以下のような費用がかかります。

・リフォーム費用
・固定資産税などの税金
・管理料(不動産会社に管理を委託する場合)
・広告料(入居を決めてもらった不動産会社に払う)
・電気代などの維持費用(アパートなどの場合)

 家賃から、これらの費用を支払い、残ったのが手残り(利益)となります。

 それぞれの費用について簡単に説明します。

リフォーム費用 

 修繕や新しい設備をいれるための費用です。

 物件の新旧や程度の良し悪しで大きく左右します。

 新築物件はほとんどかかりませんが、築20年くらいになると様々な設備が交換時期になりますので、修繕や取り換えが必要になります。

 外壁や屋根などの塗装には大きな金額がかかりますので、計画的に資金を準備しなければいけません。

固定資産税

 土地や建物にかかる税金です。

 鉄筋コンクリート構造のマンションは高く、木造は安くなります。

 新しい立派なマンションは、家賃1カ月分くらいかかることもあります。

 一方、古い戸建であれば、数千円という感じです。

 固定資産税評価額は、資産価値を測る一つの基準と見られます。

 古い戸建は、税金は安いかもしれませんが、資産価値としては低く評価されてしまいます。

管理料

 不動産の管理を委託する場合にかかる費用です。

 家賃の5%程度のところが多いです。

 サラリーマンなどが副業でする場合、不動産会社に管理をしてもらった方がいいと思います。

 時間や手間の問題もありますが、委託したほうが精神的にも楽です。

 ただ、管理がいい加減な不動産会社もあります。

 大家が定期的に物件を訪問したり、トラブルの有無を確認するようにした方がいいと思います。

広告料

 広告料という名前ですが、広告のための費用ではありません。

 入居者を見つけてくれた不動産会社に対して、大家から支払う報酬のようなものです。

 賃貸物件の仲介手数料は、1カ月分までしかもらえませんので、多くの不動産会社は入居者から1カ月分の手数料をもらいます。

 大家側からは手数料をもらえないので、広告料という名目となる訳です。

 空室が多い地域では、広告料が家賃の3カ月分という場合もあります。

 普通の地方都市であれば、1カ月程度です。

電気代などの維持費用

 アパートなどの場合、廊下やエントランスに電灯がありますので、電気代がかかります。

 水道のポンプに使う電気代などもかかります。

 そのほか、外にある水道の利用料金などがかかります。

 戸建ての場合、共用部分がないので、このような費用はかかりません。

不動産投資って、どんな投資?【物件別の種類を分かりやすく】

 ビル群

 不動産投資といっても、いろいろな種類があります。

 用途別には、住宅、店舗、事務所、民泊、太陽光などです。

 初心者は需要が底堅い住宅用から始める人がほとんどです。

 住宅用といっても、戸建て、区分マンション、1棟ものなどがあります。

 それぞれの特徴を説明します。

戸建て投資

 戸建て投資は、戸建て住宅を貸し出すことです。

 使わなくなった実家など売りに出されることが多くなっていますので、そのような住宅を買って、リフォームして貸し出すことができます。

 なかには、土地から仕入れて、新築住宅を建てて、貸し出す大家さんもいます。

 その場合、規格住宅を複数棟建てることでコストを抑えて、賃貸用として建築します。

 古い中古の物件であれば、比較的低予算で取り組めることがメリットです。

 入居期間も長くなる傾向がありますし、供給も少ないので、比較的安定した経営が可能です。

 ただ、基本的に1物件に1世帯ですので、効率はよくありません。

 建物が古くなっても土地の価値がある点は、区分マンションに比べると優位な点です。

区分マンション投資

 区分マンション投資は、マンションの1室(1世帯)を貸し出す投資です。

 大都市圏では、区分マンションの数自体も多いので、イメージしやすいのではないでしょうか。

 ファミリー層をターゲットにした物件や単身者をターゲットにした物件もあります。

 単身者向けは、ワンルームマンション投資と呼ばれるものです。

 1棟ものより価格が安く、流動性もありますので、取り組みやすい投資です。

 マンションは、同じ建物内に同じような間取りがいくつもあるので、賃貸需要の予測もしやすいです。

 ただ、所有するのは建物の一部ですので、資産性が低くなってしまいます。

 特に古い区分マンションは評価が低くなって、融資などで苦戦する可能性があります。

 空室でも管理費、修繕積立金などはかかりますので、注意が必要です。

1棟もの(アパート投資・マンション投資)

 アパートやマンションの1棟を所有し、各室を貸し出す投資です。

 アパート経営と言えば、1棟のアパートを経営することです。

 マンションは、アパートに比べて資産価値は高いですが、その分、価格も高いので、上級者向けになります。

 複数の戸数を貸し出しますので、一部で空室は発生しても、家賃がゼロになることはありません。

 土地と建物を所有し、資産価値もあります。

 外壁塗装などのメンテナンス費用は高額になりますので、計画的な資金の使い方を考える必要があります。

 小さなアパートであれば、3000万円程度ものもありますので、売却時の流動性も比較的あります。

 マンション1棟となると、高額になりますので、購入する層が限られ、流動性は低くなます。

 マンションは融資が厳しい時期には、売却に時間がかかることもあります。

初心者におすすめは、中古戸建てか中古アパート

 内装工事

 建物別に不動産投資の種類を解説しましたが、初心者にとって取り組みやすいのは、中古戸建てと中古アパートです。

 新築に比べて、価格が抑えられますし、立地選定や建物のプランニングをする必要がないので、分かりやすいと思います。

 冒頭に、「片手間な高齢者でもできる」という失礼な表現をしてしまいましたが、決して「楽にできる」という意味ではありません。

 賃貸需要が旺盛な場所に土地を持っていれば、片手間でも収益をあげることができるかもしれません。

 しかし、現実には、アパートメーカーの言われるがままにアパートを新築して、空室で困っている地主さんが多いのが現状です。

 「土地なし」で参入するのであれば、しっかりした物件の見極めや経営努力が必要です。

 ただ、現状では経営努力をしていないオーナーも多いので、サラリーマンとして培った能力を使って、努力や工夫をすれば収益を確保することができます。

 不動産投資には自己資金も必要ですので、資金を貯めながら、じっくりと勉強をすればいいと思います。
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