【不動産投資の始め方】2つの参入障壁を超える方法

岬不動産

不動産投資は、ほかの投資と比べて参入障壁が高いと言われています。


私は副業でアパート経営をしていますが、1棟目を買ったときは30代前半でした。


その時、不動産関連の仕事をしていた訳でもないし、マイホームさえ持っていない状況でした。


やはり、ハードルは高かったですね。


参入障壁は主に「自己資金」と「行動」だと思います。


「自己資金」は、投資を始めるにあたって必要な資金。


「行動」は、不動産を購入するまでの物件探しや物件内覧、価格交渉などです。


経験などをもとに、この2つの障壁をクリアする方法を考えてみました。

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節約と副業で自己資金を貯める

岬
株などと比べると、不動産は1つの案件の投資額が高額になってしまいます。


投資信託のように「月々1万円から」という訳にはいきません。


物件価格以上の融資を受けることをオーバーローンと言いますが、オーバーローンをであれば、手元の資金を減らすことなく、物件が取得できるかもしれません。


しかし、オーバーローンの場合でも、見せ金としての自己資金は必要です。


最近(2020年)では、オーバーローンも少なくなっていますので、物件価格の2割程度の自己資金は必要でしょう。


小規模な不動産でも、300万円~500万円は用意することになります。


物件の取得時だけでなく、運営のための資金も必要ですので、そのくらいは用意しましょう。

節約で月数円の貯蓄が可能

300~500万円を貯めるのは大変かもしれませんが、フツーに働ける人であれば無理な金額ではないと思います。


お金を貯めるには、「節約」か「収入を増やす」しかありません。


まず、節約です。節約は再現性が高いので、まず家計の見直しから始めましょう


節約というと、「食費を切り詰める」とか、「電灯をこまめに消す」などを思い浮かべる人も多いと思います。


しかし、無理に食費を切り詰めても長続きしないし、節電をしすぎて不快な生活になっては意味がありません。


できるだけ生活の質を維持しながら、生活コストを抑えることを考えましょう。

具体的には次のような方法です。

・格安スマホに替えて、通信費削減
・無駄な保険を解約する
・車の維持費を見直す
・惰性で参加する飲み会に行かない
・家賃の値下げ交渉をする

固定費削減については関連記事を参照ください。

【関連記事】固定費の見直しで月に1万円の支出削減【サラリーマンの節約】

時間があれば副業も

「収入を増やす」ことは、難しいですね。


「サラリーマンとしての収入がなかなか増えないので、不動産投資を考える」という人も多いはずです。


残業で手取りを増やすことができればいいですが、それが難しい人もいます。


私の場合も、いくら残業しても残業手当が出るわけでもないし、昇給も少ないという状況でした。


本業で収入アップが出来ないのであれば、副業を考えましょう。


この数年で副業ができる環境が整ってきました。


インターネットに仕事の情報が溢れていますし、自宅でできる仕事も増えています。


無駄な残業をせずに帰宅し、副業に勤しんだ方が稼げると思います。


副業については関連記事を参照ください。

【関連記事】サラリーマンにおすすめの副業【月に数千~5万円を稼ぐ】

 

例えば、節約で月3万円、副業で5万円稼ぐことができれば、年間100万円になります。


30代の二人以上世帯の貯蓄額の中央値は380万円という調査結果があります。


仮に、貯蓄が300万円の人であれば、節約と副業で貯蓄をすれば、1年後には400万円、2年後には500万円の貯蓄になります。


節約と副業をしながらお金を貯める間に、不動産の勉強をして、相場観や知識を身に付ければいいのです。


お金が貯まったころには、不動産投資をスタートする準備が整うはずです。


最近、サラリーマンへの新規融資が厳しくなっていると聞きます。


しかし、平均年収以下でも、貯蓄が十分にある場合、金融機関も評価をしてくる可能性もあります。


私の場合、30代前半で年収は350万円以下でした。


ただ、自己資金が1千万円ほどあったので、2000万円以上の融資を受けることができました。


年収が低くても、サラリーマンとしての勤務実績や貯蓄額を金融機関は評価してくれます


「借金」に抵抗がある人であれば、融資を使わずに不動産投資を始めてもいいと思います。


500万円の資金があれば、築古の戸建を購入できる可能性もあります。(東京都心では難しいいですが・・・)

目的や目標を明確にして、行動につなげる

地下鉄
書店に行けば、不動産投資の本が数多く並んでいますし、ユーチューブでも情報発信をしている大家さんがいます。


そんな成功した大家さんの情報を見ると、「オレも大家になろう」という気持ちになります。


ただ、ほとんどの人は、「大家になりたい」という気持ちが継続しませんし、次の行動につながりません。


不動産投資は「ワンクリック」という訳にはいきません。


確かに、
インターネット上に物件情報は溢れていますし、不動産屋に行けば物件を紹介してもらえるので、お金さえあれば物件は買えます。


しかし、ネットに出ている売り物件のほとんどは投資に値しない物件です。


どのような物件が「買い」なのかを判断できるようになるためには、物件検索を継続したり、実際に見学に行ったりすることが必要です。


それに、購入しようと思ったら、不動産屋に足を運んだり、金融機関を回る手間がかかります。


金融商品に比べると、不動産投資は泥臭い行動が必要です。


特に、サラリーマンをしながら、そのような行動をすることは大変です。


だから、参入障壁になっているのです。


その壁を乗り越えるためには、不動産投資の目的や目標を明確にしましょう。

行動を継続するコツー習慣化する

もうひとつ、行動を継続する方法は、習慣化することです。


例えば、歯磨きをしながら物件チェックをすると決めてしまいましょう。


毎日する「歯磨き」という習慣に、「物件検索」という行動を紐づけするのです。


歯磨きをしない日はないので、結果的に毎日のように物件検索をするようになります。


物件検索を繰り返して相場観が分かるようになれば、次に、「週に3件は物件資料をとりよせる」、「2週間に1回は問い合わせの電話をする」という具体的な行動の目標をたてます。


副業の場合、だれにも怒られませんので、自分で行動するしかありません。


不動産投資をする大きな目的を明確にして、物件探しのための行動を積み重ねていくしかありません。

危機感が行動を後押し

白いビル
私の場合、「給料だけでは生活が厳しくなる」という危機感が出発点でした。


それに、「この会社に定年までいたくない」という気持ちでした。


今のように転職市場が活発であれば、転職を考えるかもしれませんが、当時は今ほどの好景気ではなかったですし、その勇気もありませんでした。


転職せずに収入アップを図る方法として、不動産投資を選びました。


目的や目標が明確になれば、やる気を継続できるはずです。


有名大家さんのように、短期間で大きな利益を稼ぐことは難しいかもしれません。


しかし、長期的なスパンで運営することで確実に収益を確保することは難しいことではありません。


サラリーマンであれば、収入で最低限の生活費は給料で賄うことができます。


つまり、不動産で「大きく勝つ」必要はありません。


負けない不動産投資を続ければ、十分に資産が築けます

不動産投資は参入障壁があって面倒だからチャンス

不動産投資は、「電話は面倒だ」という若者では難しいかもしれません。


人と話したり、交渉をすることもあります。


ただ、面倒だから、チャンスがあると言えます。


私自身、決してフットワークが軽い方ではないですが、ぼちぼち物件の視察を繰り返し、ぼちぼち問い合わせを繰り返していたら、物件を買うことができました。


「現状を脱出したい」というマインドがあるから行動できたのだと思います。


不動産投資の参入障壁となる「自己資金」と「行動」について体験をもとに考えてみました。


自己資金は、節約と収入アップ(副業)で貯める。


行動は、目的・目標を明確にして、習慣化する。


これがポイントだと思います。

不動産投資の始め方として記事を書きましたが、株式投資でも同じです。


自己資金が潤沢であれば、投資リターンが大きくなります。


勉強して行動する習慣を身に付ければ、10年後には知識や資産は大きく変化していると思います。

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