【不動産投資の始め方】始める前に知っておくべきリスクと対策!

望遠鏡不動産

 不動産投資は、最低でも数百万円という金額になりますので、始める時は不安も大きいと思います。

 ただ、不動産投資のリスクを知って、その対策を施せばリスクを抑えることができます。

 アパート経営などの経験をもとに、不動産投資のリスクと対策について解説します。

 不動産投資の主なリスクは次の通りです。

・空室リスク
・災害リスク
・家賃滞納リスク
・金利上昇リスク

 それぞれのリスクと対応策について解説します。

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不動産投資のリスク① 空室 

 望遠鏡

 まずは空室リスクです。

 物件を買っても、空室だらけだったら不動産投資の意味はないですね。

 空室は、不動産投資の最大のリスクです。

 賃貸用住宅の空室率は、20%くらいの都道府県も多いです。

 しかし、単純に「東京などの大都市圏なら大丈夫」、「空室率が15%程度の地域なら問題ない」という話ではありません。

 大都市でも、賃貸物件が供給過剰であれば、空室が増える可能性や家賃の値下げ競争になる場合があります。

 逆に、地方都市でも供給が少なければ、安定した賃貸経営ができることもあります。

 例えば、人口10万人ほどの自治体でも、幹線道路が通り、大手チェーン店が出店するようなエリアには、一人暮らしの人や若い家族が集積する可能性が高いです。

 自治体全体では人口が減っていても、そのような人気エリアであれば需要が見込めます。

 地方都市でも利便性の高いエリア(人口が増えそうなエリア)の物件を持てば、空室リスクは少なくなります。

ひとつの企業などに依存した地域には注意

 注意が必要なのは、ひとつの大きな工場や大学に依存した地域です。

 現状で賃貸需要があっても、工場が閉鎖されたり、大学が移転してしまうと、急激に人口が減少する可能性があります。

 そのようなエリアを避けることで、将来的な空室リスクを下げることができます。

 また、人口が増加傾向でも賃貸物件が供給過剰の地域もあります。

 物件を購入する前に、ポータルサイトを確認したり、不動産業者にヒアリングしてみることをおすすめします。

工夫や努力で空室期間を短くする

 エリアに問題がなくても、どうしても物件は古くなって、新しい物件が増えれば、空室のリスクは大きくなります。

 しかし、空室対策をすることで空室期間を短くすることができます。

 例えば、大幅なリフォームを施したり、最新設備をど導入すれば、物件の魅力は高まります。

 ただ、そのためには多くの費用が必要です。

 では、どうすればいいのでしょう?

 大きなコストをかけなくてもできることがあります。

 具体的には、清掃の徹底や水回り部品の交換などです。

 空室期間が長くなると、室内にホコリや虫の死骸が溜まってしまうことがあります。

 定期的に空室の空気を入れ替え、簡単な掃除をすることをおすすめします。

 また、シャワーヘッドなどの水回りの部品を交換するだけでも、清潔感がアップします。

 エントランスや通路は定期的に清掃をしていても、ゴミが散らかってしまうことがあります。

 週末は内覧の可能性も高いので、私は週末前に物件に行き、共用部分のゴミ拾いをすることもあります。

 そのような細かな努力をする余地は十分にあります。

 そのほか、仲介業者への営業や募集条件の見直しなど、できることは沢山あります。

 その取り組みが空室が増えるリスクを下げることにつながります。

物件を安く買うことで安定経営

 満室はずっと続くわけではありません。

 どんな物件でも退去はあるので、空室が増えても経営を維持できるようにしなければいけません。

 その根本的な対策は、安く買うことです。

 アパートであれば、融資を利用して買うことが多いと思いますが、安く買うことで返済比率を下げることができます。

 返済比率とは、家賃収入に占める借入金返済額が占める割合です。

 返済比率は50%以下になるようにしましょう。理想は40%以下です。

 もちろん、融資期間を長くすることで、毎月の返済額が少なくなりますので、返済比率を下げることもできます。

 しかし、その場合、違うリスク(金利上昇リスクやデッドクロスの可能性)が高まりますので注意が必要です。

不動産投資のリスク② 災害

 家の前の車

 不動産投資の場合、災害リスクから逃げることはできません。

 そのために、保険があります。

 普通の火災保険でも、意外とカバーできる範囲は広いです。

 り厚い保証を求めるのであれば、施設賠償責任保険や家賃保障特約などもあります。

 また、地震保険は古い木造物件ほど加入の恩恵が大きいです。

 地震保険は、「全損」、「大半壊」、「小半壊」、「一部損」で判定されますが、その基準は構造によって異なります。

 木造の場合は、半壊以上になる確率も高くなります。

 大きな地震は、日本のどの地域で起こっても不思議ではありません。

 そういう意味では、地震保険は加入しておいた方がいいと思います。

 また、熊本地震の事例を見て分かることですが、大きな被害が出る地域は局所的です。

 私も実際に熊本地震の被害状況を見ましたが、数キロほど離れれば、物件の損傷の程度は大きく異なります。

 そういう意味でも、同じ市町村でもあって、すくし離れたエリアに物件を分散することが重要です。

災害の可能性の高いエリアを見極める

 地震の場合は、エリアを予測することは難しいですが、水害などは予測できる部分もあります。

 川の近くは堤防決壊などの可能性があるかもしれません。

 窪地は雨水が集中して、浸水の可能性があるかもしれません。

 そのような地域を避けることで、災害リスクを低減することができます。

不動産投資のリスク③ 家賃滞納

 私の物件にも家賃滞納をよくする入居者さんがいらしゃいまいした。

 しかし、滞納で困ったことはありません

 それは、家賃保証会社が保証してくれるからです。

 基本的に保証会社の審査に通る人しか入居してもらっていません。

 そうすれば、ほとんど滞納を心配する必要はないと言えます。

不動産投資のリスク④ 金利上昇

 

 金利上昇といってもわかりにくいので、具体的な例で考えます。

 5000万円を金利2%、融資期間25年間で借りる場合、月の返済額は約18万5千円です。

 それが金利5%になった場合、月の返済額は約26万8千円です。

 年間で考えると、100万円程度の差になります。

 物件は古くなって、徐々に家賃が下がるかもしれませんし、空室期間も長くなるかもしれません。

 返済期間の途中で減価償却が終わると、課税所得が大きくなってしまいます。

 そんな状況で金利が上がると、資金的に厳しくなってしまいます。

  
 私も当時のことは知らないのですが、バブル景気のころは5%~7%程度の金利は当たり前だったようです。

 急激に上昇することはないと思いますが、融資期間は長いので、5%ほどの上昇は想定してシミュレーションをしておくようにしましょう。

 借り入れをしている限り金利上昇のリスクはありあすので、完済した物件を早く持つようにすることで、経営的には安定度が増します。

リスクを理解して、対策をすればいい

以上、不動産投資の4つのリスクと対策について書きました。

最大のリスクは空室リスクですので、分量的に多くなってしまいました。

空室対策は、「これをすれば大丈夫」という方法はありませんが、いろんな取り組みをすることで大家としてのスキルアップにつながります。

空室対策は改めて記事にしたいと思います。

どのような投資やビジネスにもリスクはつきものです。

少子化などは、住宅関連に限らず、ほとんどの産業で影響を受けます。

「リスクがあるから」と言っていたら、どの投資もチャレンジできません。

 リスクを理解したうえで、その対策をすればいいのだと思います。

 ハイリスクの投資にならないように、勉強をすればいいのです。

 前回のデメリットの記事と合わせて、不動産投資のマイナスポイントを紹介しました。

 投資に興味がある人は、リスクやデメリットを理解したうえで、不動産投資も検討してみてください。 

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