不動産投資のリスクとメリットとは?【クローズアップ現代+から考える③】

立ち並ぶマンション仕事

 5月14日放送、NHKのクローズアップ現代+「住宅ローン破綻」から考える第3弾です。

 年収がなかなか増えない中、副業としてマンション経営(不動産投資)をしている人が紹介されていました。

 不動産投資の特性やリスク・メリットについて、書きます。

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勉強をすることで、リスクを抑える

 番組で紹介された不動産投資の事例は次の通りです。仮にCさんとします。

・Cさんは45歳の営業マン、年収600間年。
・4年前から不動産投資を開始。
・ワンルームマンションを3室所有。月26万円の返済。
・購入時、不動産会社から「家賃収入で返済するので、自己負担はほとんどない」と言われた。
・買ってすぐに、1室が空室になって、8万円近くの赤字が続くことになった。

 Cさんの事例は、不動産投資の観点で見れば、典型的な失敗事例です。1室の空室で、月に8万円もの赤字になることだけみても、失敗です。今はネット上でも書籍でも不動産投資に関する情報があふれていますので、少し勉強すれば分かることです。

 物件や借入の詳細は分かりませんが、物件を高値で買ってしまって、返済比率も高い状況のため、1室の空室で自己負担が生じてしまう状況だと思います。もちろん、家賃の下落のシミュレーションなども十分ではない可能性が大きいです。

「誰の利益になるのか?」を考える

 立ち並ぶマンション

 物件価格の全てをローンで組む「フルローン」、または物件費用と諸費用も含めてローンを組む「オーバーローン」だったのだと思います。そのため、ほとんど自己資金を使わずに、マンションを所有することができた。しかし、運営していると、退去や家賃の減額で自己負担が生じてしまう・・・。そういう状況のようです。
 
 物件を売る不動産会社は、「自己資金は使わないでオーナーになれる」という売り文句で、購入のハードルを下げる。そして、買ってもらう。それは、仲介手数料をもうら不動産会社の利益になるからです。
 スルガ銀行によるサラリーマンへの不正融資の問題もあり、今では「フルローン」、「オーバーローン」は難しくなったと聞きます。しかし、どのような状況でも、「カモ」を狙っている人たちがいることを認識し、「誰の利益になるのか?」を考える必要があります。

 このCさん、番組の中で、「何の知識もなくやることは、リスクだと分かった」と言っていました。

 その通りだと思います。不動産投資に限らず、投資や住宅ローンでも、勉強もしないことが問題なのです。勉強することで、リスクを減らすことができます。それに、自分がどこまでリスクを許容できるかを考えることにもなります。

マンション経営・アパート経営の特徴やリスクは?

 古い町並み

 番組では、「不動産投資ブーム」の落とし穴、として紹介されていました。

 確かに、Cさんのように、「ブーム」ということで、勉強も十分ではない状況で、不動産を買ってしまうと、金額が大きいので、損失も大きくなってしまう可能性があります。

 しかし、「不動産を貸して、賃料をもらう」という不動産の運用自体は、数千年前から続けてられている投資手法です。しっかりとした方法でやれば、手堅い投資といえます。

不動産投資のメリットとは?

参入する人が少ない 

 金額が大きいので、参入障壁が高くなります。近年は、サラリーマンの参入も多くて、スルガ銀行なども問題もありましたが、株やネットビジネスなどに比べると参入する人は圧倒的に少ない。つまり、ライバルは限られています

外注の仕組みが整っている

 自分で勉強して、資金の使い方や家賃設定、リフォームの時期などを判断する必要がありますが、その実務は外注する仕組みが整っています。管理は管理会社が行いますし、原状回復工事はリフォーム会社が行います。自由な時間が限られているサラリーマンにとっては、副業として取り組みやすいシステムが出来上がっています

ストック型のビジネスである

 不動産の値上がりを狙った投資手法は、一度で大きな売却益を狙います。しかし、アパート経営などは「賃料で収益を確保する」という投資です。物販のように、「1つ売って、利益は●万円」で終わりではありません。入居者には短くても1~2年は住んでもらい、長期的に賃貸物件を運営して収益を積み上げるというビジネスモデルです。
 1室目(1棟目)を運営して、残ったキャッシュを次の物件に再投資することて、さらに収益を上げることができます。

不動産投資のリスクやデメリットとは?

金額が大きい

 参入障壁が高いというメリットの裏返しです。自己資金をためようと思ったら時間もかかるし、家族の理解などにもハードルがあります。

売上の上限が決まっている

 1つの物件の売上の上限は、ほぼ決まっています。飲食店がヒットすれば、すぐに自己資金を回収できますが、不動産投資ではそのようなことは少ないです。逆に、建物は劣化しますので、家賃は長期的には下がり、修繕費用などのコストは増加することになります。

人口減で競争が激化する

 不動産関連に限ったことではありませんが、人口減で競争は厳しくなります

地震などの自然災害の心配がある

 自然災害のリスクのなかには、被害を避けられない規模の災害もあります。

リスク管理ができる”サラリーマンに適した副業”

 サラリーマンたち

 以上のような特徴やリスクがありますが、私はサラリーマンに適した副業であると思っています。

 その理由は、工夫次第でリスクを低減したり、リスクの管理ができる点です。

 具体的には、自然災害はリスクですが、保険などを活用すれば一定のリスクヘッジが可能ですし、複数物件を所有することでリスクを分散できます。人口減による競争激化は避けられませんが、急激な市場の縮小は考えにくいので、設備更新や営業活動などの工夫で空室率を抑えることが可能です。

 不動産は、買って終わりではなく、どう運営するかが重要になってきます。そういう意味では、「投資」と言いながら、「事業(ビジネス)」の側面もあります。サラリーマンの方であれば、その事業的な側面で、これまで培ったスキルを活かせる部分も多くあります

 まとめると以下のようになります。

・NHKで紹介された事例は、「勉強せずに投資をした」の典型例
・不動産投資は外注システムが整っているので、サラリーマン向き
・リスクは、金額が大きいこと、自然災害など
・リスクをヘッジすることで、手堅い運営が可能

これは、不動産投資歴5年以上の私が考えるメリット・デメリットです。
ただ、ほんの一部の側面でしかありません。
興味がある方は、ぜひ不動産投資やアパート経営を勉強してみてください。

同番組で紹介された事例をとりあげて、住宅ローンと転職についてブログを書きました。
そちらもご一読ください。

住宅ローン借入額の目安は年収で決める?

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