「利回り」を信じてはいけない理由【不動産投資の始め方】

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 投資の勉強をしていると必ず耳にする「利回り」という言葉。


 不動産投資の場合でも、投資判断をするときの大事な基準です。


 そもそも利回りとはなんでしょう?


 一言で言えば、元のお金が1年間でどれくらい増えたかを示す割合です。

 
 具体的に言えば、100万円を投資に使って、1年後に110万円になっていたら、利回り10%です。


 ただ、不動産の場合は、持っているだけで維持コストなどがかかりますので、単純に計算はできません。


 不動産業者から「利回り10%ですよ」と言われて購入したのに、ぜんぜんお金が残らないこともあります。

 
 不動産投資における、利回りの考え方と、注意すべきポイントをまとめました。

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表面利回りと実質利回りの違い

 不動産投資の利回りは、例えば、物件価格1000万円で、満室時の家賃収入が100万円の場合、利回り10%です。


 式にすると、表面利回り(%)=家賃収入÷物件費用×100  です。


 ただ、物件の運営には、税金や修繕代などのコストがかかります。空室も増えるかもしれません。


 そのようなコストが考慮されていないので、「物件価格1000万円、家賃収入100万円で利回り10%」というのは、表面的な指標に過ぎません。


 このように、維持コストや空室などを考慮しない利回りを「表面利回り」と言います。


 それに対して、「実質利回り」、「実利回り」と言われるものがあります


 アパートなどの収益不動産を運営していると、管理費、水道光熱費、固定資産税、保険費用、修繕費などの経費がかかりますし、
購入するときには諸費用がかかります。


 そのような運営経費を想定して計算するのが実質利回りになります。


 式にすると、次のようになります。


 実質利回り(%)=(家賃収入−運営費用)÷(物件費用+購入費用)×100


 分かりやすく言うと、収入面では満室時家賃から運営費用と空室分を差し引きます。物件費用には、購入費用やリフォームコストを加えます。


 もちろん、空室リスクや運営費用は想定でしかありませんが、より現実に近い利回りを把握するために、実質利回りを計算する大家(投資家)が多いです。

表面利回りを信じてはいけない理由

レンガ 

 実質利回りは、空室率の想定やリフォーム費用の過多で大きく左右されます。


 算出の仕方で変動するので、
インターネットのサイトに掲載されているのは、ほとんど表面利回りです。


 
ただ、この「表面利回り」が当てになりません。


 その理由として、次のような点があります。

・満室想定時の家賃設定が高い
・入居中の家賃が相場より高い
・維持費用が一般的な物件より多くかかる
・満室にするまでに費用・時間がかかる

それぞれ説明します。

満室想定時の想定家賃が高い


 これは、売り物件に空室がある場合、その空室の想定家賃が相場よりも高く設定されている場合です。


 例えば、1Kで4万円程度の地域で、5万円の設定になっている場合です。


 空室が多ければ、年間の想定家賃収入は大きく違ってきます。

 不動産会社が売りやすくするために、高めに家賃を設定していこともあります


 必ず自分で周辺の相場を調べるようにしましょう。


 スーモで同じエリアの同じような物件を調べてみるのもいいですし、物件周辺の不動産会社に聞き取りをしてもいいと思います。


 電話をして、物件の広さやグレードを伝えると、おおよその家賃の目安を教えてくれると思います。

 

入居中の家賃が相場より高い

 入居中であれば、家賃が入ってきますので安心に思えますが、注意が必要です。


 入居中で、家賃が相場より高いのにはいくつかの要因が考えられます。


 ひとつは、長期入居で、家賃が高いままになっていることです。


 例えば、新築時からの入居者であれば、家賃がそのままのことも考えられます。


 入居期間が長くなるほど、現在の家賃との開きも大きくなります。

 
 そのまま継続して入居してもらえればいいのですが、退去になった場合は家賃の値下げをしなければいけませんし、原状回復費用も大きくなる可能性があります。

 
 そのほかの要因として、売却に向け、高い家賃で入居させている場合があります。


 広告料などを上積みして、高い家賃で無理をして入居付けをしてもらうパターンです。


 「ここ家賃高いな」と入居者が気づけば、退去や家賃交渉につながる可能性もあります。


 売り出し直前に高い家賃での入居が相次いでいる場合は特に注意が必要です。


 空室と同様に、入居中でも家賃は確認をするようにしましょう。

維持費用が一般的な物件より多くかかる

 どの物件でも固定資産税や管理費などはかかりますが、物件特有のコストがかかる場合があります。


 例えば、地方であれば、駐車場は必須です。敷地内の駐車場が不足している場合、オーナー負担で敷地外に駐車場を借り上げていることもあります。


 そのほか、水道費用がオーナー負担になっているような物件もあります。


 そのような維持コストについては、必ず仲介業者に確認するようにしましょう。

満室にするまでに費用・時間がかかる

 空室の数が多いアパートだっらり、リフォームが大掛かかりになる場合は、時間も費用も掛かってしまいます。


 経験者になれば、費用を抑えたり、リフォームの手配も段取り良くできるようになって、高利回りで買えればチャンスになります。


 しかし、初心者がリフォームをしようと思っても、業者選びや工事個所の選定などに時間がかかります。


 空室のリフォームに時間がかかるということは、家賃がもらえない期間が長くなり、機会損失になります。

 
 上手に満室にすれば、高利回りの物件になるかもしれませんが、逆に予想以上にリフォーム費用がかかれば、「手間がかかった低利回りの物件」になってしまうかもしれません。


 表面利回りが高くても、空室が多く、多くのリフォームが必要な物件は経験者向けと言えるでしょう。

小さい物件から始める

 不動産投資における利回りの考え方や、表面利回りの注意点についてまとめました。


 利回りは、ひとつの指標ですが、不動産の場合は、物件によって実質的な利回りの振れ幅も大きくなります


 その見極めをするのが、投資家としての腕の見せ所かもしれません。


 初心者は、戸建てや小規模アパートなどで小さく始めて、経験を積むことがいいと思います。

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