【不動産投資の始め方】年収400万円で大家になる方法②

階段不動産

 前回の記事で資金を貯める必要性を書いたので、すでに心が折れそうな人がいるかもしれません。

 確かに、闇雲にお金を貯めることは精神的に苦しいと思います。

 しかし、目標があって、その目標までの道筋が見えていれば頑張ることもできます。

 不動産投資であれば、具体的にどのような物件を買って、どのくらいの収益を得るのかということが分かれば貯蓄が継続しやすくなるでしょう。

 そこで、目標をつくって、そのためにどのような物件を買って、どのくらいの収益をえるのかを考えてみます。

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月10万円のキャッシュフローを目指す

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 まず、目標を決めます。

 分かりやすいように、「給料以外に月10万円のキャッシュフロー」という目標にします。

 本やブログを書いているような成功した大家さんと比べると小規模ですが、実際の生活で考えると「月10万円」は大きいです。

 私の場合、サラリーマンになって20年近く立ちますが、毎月の手取りは10万円も増えていません。

 しかし、不動産投資であれば「月10万円」は実現可能です。

 いろいろな方法があると思いますが、その一つを例示します。

 収入が400万円程度で、節約などで500万円の自己資金を貯めたサラリーマンで考えます。

中古戸建を買って「月10万円」

 いきなり借り入れをすることも不可能ではないと思いますが、最近(19年9月現在)の融資情勢では、新規参入するサラリーマン大家とってハードルが高い状況です。

 そこで、現金で不動産を買います。

 現金で投資できるのは、古い戸建か区分マンションでしょう。

 資産性を考えて、土地の評価が期待できる古い戸建にします。

 具体的には、総投資額450万円以内で、中古戸建を買います

 350万円で買って、60万円ほどかけてリフォームをして、諸費用が40万円。合計で450万円になります。

 それを家賃5~6万円ほどで貸し出します。

 ほとんどリフォームが必要ない400万円の物件を買って、諸費用含めて450万円で仕上げてもいいです。

 50万円ほどは、運営資金として手元に残しておきましょう。

 例えば5万5千円の家賃で、年間家賃収入は66万円。

 管理費、固定資産税などが固定的な経費として必要です。

 物件に不具合が出れば、その都度リフォームが必要になります。

 大きなリフォームがなければ、年間50万円ほどが手元に残ります。

家賃と給与からの貯蓄で2棟目、3棟目

 1棟目の戸建の家賃を貯めると、年間50万円になります。

 それと、給与からの貯蓄を年間80万円貯めます。

 「年間80万円も貯められない」との声があるかもしれませんが、頑張りましょう。

 月にすると、6万6千円ほどです。

 例えば、格安スマホに替えて月5000円の削減、保険の見直しで月1万円の削減、家賃交渉をして家賃月5000円の削減をします。

 それでも足りなければ、副業で2~3万円を稼ぎます。

 そのようにして「年間80万円」を達成しましょう。

 そうすれば、家賃収入50万円+給料からの貯蓄80万円=年間130万円となります。

 年間130万円の貯蓄ができるので、3年半で約450万円になります。

 この資金で同じような戸建を買います。

 すると、1棟目50万円+2棟目50万円+貯蓄80万円=180万円。

 年間180万円の貯蓄ができるので、2年半で450万円。

 その資金で同じような戸建を買います。

 すると、不動産だけで、1棟目50万円+2棟目50万円+3棟目50万円=150万円。

 不動産投資を始めて、6年で年間150万円の手残りが確保できるようになりました。

 月12万5千円です。「月10万円」を達成しています。

中古戸建、中古アパートを買って「月10万円」

 ピンクのお店

 もうひとつ、「月10万円」を達成するパターンを紹介したいと思います。

 同じように中古戸建からスタートして、中古アパートを買うという事例です。

 1棟目については、同じです。

 投資額450万円ほどで、月5~6万円の家賃の戸建を買います

 家賃の手残りと給料からの貯蓄を貯めて、3年半で450万円ほどになります。

 2棟目は中古アパートを購入します。

 例えば、1000万円台で、表面利回り15%以上、築30年以内で探します。


 物件価格1500万円、築25年、満室家賃収入225万円のようなイメージです。

 諸費用入れた投資額が1650万円、借り入れ1350万円、融資期間15年、金利2%と仮定します。

 経費が15%、空室率10%で考えてると、225万円×0.75=168万円

 168万円ー年間返済額105万円=63万円(手元に残る金額)

 経費や空室率が低ければ、80万円くらい残る可能性もあります。

 仮に63万円残るとして考えます。

 1棟目50万円+2棟目63万円+給料からの貯蓄80万円=193万円。

 193万円×2年半=約480万円

 この資金で1棟目のような戸建を買います。

 すると、家賃収入の合計は1棟目50+2棟目63+3棟目50=163万円です。

 これで「月10万円」を達成しました。

 状況によっては、2棟目で達成することもあります。

 ただ、規模を大きくすることで経営の安定性を高めるために、もう1棟戸建を買うことにしました。

 2つのパターンを考えましたが、実際にはリフォーム費用が嵩んだり、所得税があったりすると思います。

 そうすると、もう少し時間がかかってしまうかもしれません。

サラリーマンの事業収入に意味がある

 「6年もかかるのか」と思うかもしれませんが、サラリーマンとして6年働いて、月10万円の昇給が可能でしょうか?

 私の場合は、無理です。

 
 また、この「月10万円」というのは、給料とは性質が違います。

 「労働収入ではない」という点です。

 自分が風邪をひいても、けがをしても家賃を稼いでくれます。

 それに資産価値もあります。

 古い物件なので、建物に価値はないかもしませんが、土地には価値があります。

 税務上、事業収入であるという点も大きいです。

 経費が認められていますので、例えば家賃の一部は経費化できます。

 サラリーマンに比べると節税できる範囲が広がることになります。

 それに、3棟ほど運営すれば、おのずとスキルが身に付きます。

 この不動産運営の知識やスキルは色々なことに役立ちますし、自信にもつながります。

キャッシュフローを使ってもいいし、規模拡大してもいい

 キッチンの窓

 「月10万円」の目標を達成したら、給料からの貯蓄を辞めてもいいかもしれませんね。

 または、「月10万円」の一部を使っても問題ないと思います。

 ただ、外壁塗装などの修繕もあるかもしれませんので、一定額はプールして、修繕資金を確保するようにしましょう。

 「月10万円」くらいでは、大きな贅沢はできないかもしれません。

 しかし、月10万円の不動産収入と、不動産投資の経験があれば、経済的に可能性は大きく広がります。

カリスマ大家よりも現実的な目標を

 現実的には、「どうやって物件を探すのか」、「経費や家賃をどのように見極めるのか」、「どのように融資を申し込むのか」などの疑問や壁にぶつかると思います。

 それは、勉強したり、経験したりして学んでいくしかありません。

 このブログでも順次、記事にしていこうと思っています。

 ただ、これから不動産投資をしようと思った時、いきなりカリスマ大家を目標にする必要はありません。

 どんな大家もはじめは月10万円のキャッシュフローを目指していたはずです。

 現実な目標からスタートして、徐々に豊かになるのが不動産投資です。

物件を買わなくても、「500万円」は大きい

 「月10万円」の事例を書きましたが、実際には買う勇気が持てなかったり、いい物件が見つけられないこともあると思います。

 もし物件を買わなかった(買えなかった)としても、固定費を削減して貯蓄できる家計にすることは大事です。

 500万円があれば株式や投資信託などの投資に使うこともできますし、教育資金に使ってもいいです。

 とにかく、上司の愚痴や社会への不満を言っていても経済的には何も変わりません。

 まず貯蓄と勉強から行動を始めてみてはいかがでしょうか。

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