サラリーマンの副業に不動産投資(賃貸経営)がおすすめの理由

ビジネスマン不動産

 スルガ銀行の不正融資の問題もあって、「サラリーマンが不動産投資に手を出すと、大変なことになる」という否定的な意見も増えました。

 確かに、勉強もしないで、「ほとんど自己資金が要らないから」という理由で、多額の借り入れをして、儲からない物件を買うことは大きなリスクです。

 ただ、不動産投資やアパート経営そのものは、歴史的にみても、資産形成の王道であることには違いありません。

 毎日忙しいサラリーマンでも、着実に資産を築ける副業だと思います。

 こんなことを書くと、仲介料を稼ぐ不動産仲介業者と思われかもしれませんが、自分の儲けのために、不動産投資をおすすめしている訳ではありません。

 私自身は、地方の中小企業勤務のサラリーマンで、不動産投資を始めて8年ほどになります。

 低賃金で不安な毎日でしたが、不動産投資のおかげで、経済的な不安が少なくなりました

 そんな経験があるので、サラリーマンの副業・資産形成の手段としての不動産投資を知ってもらいたいと思っています。

 もちろんデメリットもありますが、サラリーマンだからこそ不動産投資で資産形成がしやすいと思っています。その理由をまとめました。

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不動産投資(アパート経営)はサラリーマンスキルを活かせる

 ビジネスマン

 サラリーマンといっても、いろいろな職種がありますが、営業マンであればコミュニケーションスキル、事務職であれば書類作成などのスキル、IT関連であればPCスキル、経理職なら税務・財務の知識などを仕事の中で身に付けることができます。

 それに、地域に密着した仕事であれば地域の特性が分かりますし、出張が多い仕事であればいろいろな地域のことを知ることができます。

 そのような、サラリーマンの仕事で身に付く能力・知識は、不動産投資で活かすことができます。

 例をあげると、不動産会社との付き合いやリフォーム業者との交渉のときにはコミュニケーションスキルが必要です。書類作成などが得意であれば、銀行に提出する資料をつくったり、自分の物件の資料をつくることもできます。税務の知識などは、もちろん青色申告などで役に立ちます。

 不動産投資やアパート経営は、物件を買っておわりではありません。物件を買って、運営しなければいけません。そのなかで、社会人としての経験や知識が活かせる場面が数多くあります。

長期的な視点で資産をつくることができる

 株式投資も同じですが、短期的に大きな収益をあげることは難しいです。

 
逆に言えば、長期的に収益をあげることはサラリーマン大家でも可能です。

 サラリーマンで不動産投資をする場合、本業の収入があるので、不動産の収益には手をつけないで生活することができます。

 その収益(家賃収入)をストックしておけばリフォーム費用になりますし、次の物件に使うことで、規模を拡大できます。
 
 バブル期の不動産投資では、短期の土地売買などが行われていて、それで痛手を負った人も多いと思います。
 
 不動産投資と言えば、そのようなイメージが残っているかもしれません。

 しかし、不動産投資の基本は、家賃収入を得ることで、自己資金を回収し、収益を重ねることです

 単純化して考えると、500万円の戸建てを買って、年間50万円の家賃収入があれば、10年で投資資金を回収できます。その後は持ち続けてもいいですし、安く売ってもいいです。

 大儲けはできなくても、長期的にみればそれなりのリターンが見込めます。

 それに、10年以上の単位で不動産を持っていると必ず高騰する時期があります。

 平成の30年間はバブル崩壊後の経済的には厳しい時期が多かったですが、そのなかでも何回かは物件価格が高騰した時期がありました。

 個人投資家であれば、基本的に家賃収入で利益を積み上げながら、高騰した時期になれば売却をする、というスタンスをとることができます。

 本業があるので、無理な投資(短期投資)をしなくてもいいということです。

確定申告をすることができる

 家賃収入を得ることになると、当然ですが、確定申告をしなければいけません。

 「確定申告なんで面倒なだけ」と考える人が多いかもしれまんが、メリットも多くあります。

 サラリーマンは、源泉徴収と年末調整で所得税・住民税が確定します。

 楽であることはいいのですが、経費はほとんど認められません。

 しかし、家賃収入があるということは、経費が認められます。

 経費の幅が広がり、税務への意識が高まる

 不動産経営をすれば、さまざまな経費がかかります。

 経費が増えれば、利益が減ってしまいます。

 手元の現金も減ってしまうので、無駄な経費は減らさなければいけません。

 ただ、自宅を事務所として使うのであれば、家賃の一部が経費が認められたり、電気代も一部は経費になります。

 交通費や事務用品も、不動産事業に必要なものであれば経費となります。

 しっかり経費を計上し、その結果として残った利益から所得税などを支払うことになります。

 サラリーマンの場合、給料をもらう前に得税が引かれています。それが源泉徴収と言われるものです。
 その後、年末に保険代金や医療費の控除をすることで、払いすぎた分が戻ってくることになります。

 事業収集(家賃収入)は、経費を引いて、残った所得に従って税金を納める。
 給料は、最初に税金を納めて、その後、控除で調整する。

 つまり、税金を納めるタイミングが違うのです。
 この違いは大きな違いです

 経費の幅が広がることは、大きなメリットですし、税務に関する知識を勉強するいい機会です。

不動産投資で得た知識が役に立つ

青い窓

 不動産投資をすることで、いろいろな知識を得ることができます。

 例えば、税金のことであれば、「これも経費になるかも」、「この控除も使えるかも」、「NISAの非課税枠はメリットが大きい」と考えるようになるかもしれません。

 家賃の相場が分かれば、自宅を借りる場合、「この立地で、この間取りなら安い」と判断できるかもしれません。周りの家賃相場と比べて、家賃交渉もできます。

 持ち家であれば、リフォームの価格を抑えることができます

 毎日の買い物であれば、「この食パンは高い」という判断ができます。

 しかし、数年に1回のリフォームの場合、相場が分かりません。

 だから、高い見積もりでも、「こんなものか」と思ってしまいます。

 不動産投資をすれば分かりますが、リフォームには「賃貸価格」というものがあります。

 例えば、壁紙でも賃貸向けであれば安いものがありますし、工事価格も違います。

 そのような業者を自宅の改装で使えば、リフォーム価格を安くできます。

銀行の信頼を得やすい

 銀行から融資を受けて、物件を買う場合の話ですが、サラリーマンは一定の信頼があります。

 最近、「終身雇用制度は崩壊した」という話も聞くようになりましたが、それでもサラリーマンの安定した収入というのは銀行にとっても魅力です。

 もちろん、高収入のサラリーマンや公務員であれば、信頼性は大きいです。

 コツコツが信頼につながる

 私のような中小企業のサラリーマンでも、銀行の評価を上げる方法はあります。

 私が不動産投資を始めたときは、世帯年収が300万円台でした。

 それもでも、融資を受けることができました。

 それは、貯蓄があったからです。

 「年収は高くないのに、それなりの貯蓄がある」ということは、浪費が少ないという証拠です。

 逆に言えば、所得が1000万円を超える自営業の人でも、ほとんど貯蓄がないという人に銀行は融資をするでしょうか? 
 「こんなに年収があるのに貯蓄がない。無駄遣いをする人かもしれない」と銀行は見ます。

 たとえ、年収が低くても、堅実な生活をしているサラリーマンであれば、それが信頼性につながります。もちろん、社歴なども考慮されますが・・・

 ライバルは高齢の地主さん

 以上、サラリーマンに不動産投資をすすめる理由を何点かあげました。

 実際にアパート経営をしてみるとわかるのですが、ほとんどの大家は高齢の地主さんです。
 
 資金的には強敵ですが、能力的には多くのサラリーマンの方が優秀だと思います。

 サラリーマンとして培ったスキルや経験を活かしながら、副業として一生懸命取り組めば十分に勝機はあると思います。

 しかし、いくら優秀なサラリーマンでも、勉強せずに、「簡単に家賃収入がもらえる」と思って参入すれば痛い目に合うかもしれません。

 不動産投資をはじめるには、一定の自己資金が必要です。

 自己資金を貯めながら、不動産の勉強を始めてみてはいかがでしょうか。
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