【不動産投資の始め方】始める前に知っておくべき4つのデメリット

山の中の道不動産

 前回、サラリーマンの副業に不動産投資がおすすめの理由を紹介しましたが、もちろんデメリットやリスクもあります。

 一般的に不動産投資のデメリットは以下の通りです。

・まとまった資金が必要
・物件を買った後も維持管理が必要
・流動性が低い
・建物が劣化し、家賃が下がる

 そのほかにもデメリットはあると思いますが、主な項目をあげました。

 金融商品(株式投資)などと比較しながら、デメリットを解説します。

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まとまった資金が必要

 山の中の道

 不動産は株などに比べると高額ですので、どうしても一定の自己資金が必要です。

 一般的なサラリーマンにとっては、自己資金を貯めるのにも時間がかかりますから、デメリットと言えます。

 不動産は、安くても数百万円です。

 仮に借入金で物件価格や初期費用を賄えたとしても、運営費用として一定の資金はプールしておかなければいけません。

 では、どのくらい貯めればいいのでしょう?

 いろいろな意見があると思います。

 数年前までは、「自己資金がなくても大丈夫」という売り文句で、高収入のサラリーマンに収益物件を売っていた業者も多かったです。

 スルガ銀行などがオーバーローン(諸費用分も含めた、物件価格を上回るローン)で融資していましたので、確かに自己資金が少なくても物件を購入出来ました。

 しかし、ご存じのように、貯蓄額を偽装するなどの不正が発覚しました。

 結果として、19年8月現在、融資の基準は厳しくなっています。

 最低でも諸費用分は自己資金を求められることが多いはずです。

 それに、運営するうえで、資金的な余裕があったほうがベターです。

 そう考えると、生活防衛資金とは別に、最低でも300万円ほどは必要です。

 

 300万円ほどあれば、地方で古い戸建てを現金で買うことができます。

 「そんなに貯めることはできない」という意見もあるかもしれません。

 しかし、節約や副業をしながら資金を貯めて、その間に不動産投資の勉強をすればいいと思います。

 そのくらいの努力や意気込みがなければ、不動産投資で収益をあげることは難しいと思います。

 もし、不動産投資をしなかったとしても、そのお金は株式などのほかの投資に使うこともできます。

 一定の資金を貯めることは、どんな投資にとっても大切なことです。

参入障壁はメリットでもある

 「まとまった資金が必要」というのは、参入障壁です。

 ということは、内側に入ると、参入者を防ぐ壁となってくれます。

 これまで、地主や成功した事業主などの限られた人が不動産投資のプレーヤーでした。

 最近は、インターネットの普及などにより、サラリーマンでも取り組みやすい環境が整っています。

 参入障壁を超えれば、サラリーマン大家でも勝負する環境は整っていると言えます。

物件を買った後も維持管理が必要

 金融商品に比べると、不動産投資は、取得したあとの維持管理の手間がかかります。

 「投資」と言っても、事業としての側面も強いです。

 具体的には、物件に不具合があった場合の修繕、退去後の清掃、募集条件の決定などがあります。

 修繕や清掃を行うのは専門業者ですし、募集条件は不動産管理会社が提案してくれます。

 外注する仕組みは整っているので、直接的に大家が動く必要は少ないです。

 ただ、最低でも「判断」をしなければいけません

 どのくらいの費用をかけて修繕するのか、新しい設備を導入するのか、どのくらいの家賃で募集するのか、ということを大家が決めます。

 コストと収益のバランスを考えたり、不動産業者とコミュニケーションをとったり、金融商品にはない手間があります。

 ちなみに、物件購入前も手間がかかります。

 金融商品のようにネット上で気軽に売買はできません。

 物件を見に行ったり、周辺の家賃相場をしらべたり、価格が安くても最低限の調査が必要です。

自分が工夫できるチャンス

 見方を変えると、自分で工夫できるポイントでもあります。

 見積もりをとって安い業者を見つけたり、自分のセンスでリフォームをしたり、仲介業者に営業をして物件をPRしたり、いろいろな取り組みができます。

 なかには、DIYでリフォームをしたり、清掃作業をする大家もいます。

 サラリーマン大家さんは、なかなか時間を割くことはできないかもしれませんが、費用対効果の高い作業を自分でやることで、コストを抑えて、物件にも愛着が持てるようになります。

 そのような細かな取り組みが入居につながることもあります。

 株式投資は、売るタイミングを考えることはできても、買った後に株価を上げる努力はできません。

 その点、不動産投資の場合、物件購入後に努力して収益を最大化できる可能性があります。

流動性が低い

森と朝日

 これも金融商品と比較すると分かりやすいですが、不動産はどうしても取引に時間がかかります。

 多くの金融商品は「売って現金にしよう」と思えば、その日に売ることができます。

 しかし、不動産の場合、最低でも1カ月くらいはかかります。

 融資が必要であれば、短くても2~3カ月はかかります。

 
 なかには何カ月も売れない不動産もあります。

 その要因の一つは、価格です。

 不動産は、二つと同じ条件の物件はないので価格に幅があります。

 そのため、高すぎる値付けをすると売れません。

 逆に、すぐに買付が入るということは、値付けが安すぎたと言えます。


 安く売りだせば、買い手は見つかります。

 それでも、銀行の審査・手続きなどの時間が必要です。

 現金買いであっても、契約などの手続きが必要です。

 流動性が低いことも考慮して、資金には余裕をもって運営すべきです。

 すぐに売る必要がなければ、「少々高めの価格で売りだして、反応を見る」という売り方もできます。

建物が劣化し、家賃が下がる

 経年劣化することで、売り上げの減少につながります。

 つまり、新築時(または物件購入時)が一番建物は新しいので、古くなることで家賃は下落していまします。

 不動産は比較的安定した資産と言えますが、売上が頭打ちで、少しずつ下がっていくというデメリットがあります。

 リフォームなどを施すことで家賃は維持できますが、それにはコストがかかりますし、限界があります。

 ただ、一般的な話ですが、築20年を超えると家賃の下落は穏やかになり、30年を過ぎると安定します。

 中古を買う時は、家賃が下がったあとの築20年ほどの物件を買えば、大きな家賃下落は避けられることもあります。

 逆に言えば、新築は「新築プレミアム」という高めの家賃のことが多いです。

 新築で入居した人が退去した後は、家賃が下がってしまうことが多いので注意が必要です。

デメリットはメリットになることも

 以上、4つのデメリットについて説明しました。

 ただ、デメリットはメリットになることもあります。

 上に書いたように、自己資金という「参入障壁」は、大きなメリットだと思います。

 それに、維持管理の手間は、差別化や工夫をするチャンスがあるということです。

 実際に、維持管理できていない空室の多い物件を安く買って、リフォームして満室にする大家さんもいます。

 自分で工夫できる部分が投資の旨みになることもあるのです。

 不動産投資のリスクについては、別の記事で解説します。
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