【不動産投資の始め方】「いい物件」を見極める力をつける方法!

りす不動産

 不動産投資で、大事なことは物件を安く買うことです。

 いい物件を安く買うことができれば、想定よりも入居率が低くても、運営上は問題ないことも多いです。

 でも、これから不動産投資を始める人は、どれが「いい物件」か分かりません。

 物件の見極めができなければ、買う買わないの判断もできません。

 物件を見極めるためには、多くの物件を見る必要があります。

 まずは、インターネットの不動産サイトで物件を見ることからスタートです。

 不動産サイトを見る時のポイントを解説します。

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不動産ポータルサイトの見方と使い方

りす

 不動産サイトは多くあります。

 収益物件を探すときに使う代表的なサイトは次のようなサイトです。

・楽待
・健美家
・アットホーム
・ホームズ

 楽待、健美家は投資家向けのサイトです。

 利回りなども掲載されていて、見やすいですが、投資家が目を光らせているので、競争も激しいです。

 
 アットホームやホームズは賃貸情報なども掲載されているので、見たことがある人も多いと思いますが、収益物件も掲載されています。

 中古戸建の情報は豊富なので、戸建投資をする人には役に立つと思います。

 そのほか、地元の不動産業界が運営するウェブサイトや大手不動産会社のサイトもあります。

 地域差もありますので、狙っている地域の物件の掲載が多いサイトを見るようにすればいいと思います。

 小規模な不動産屋のなかには、自社のサイトでしか情報を公開していないところもあります。

 大手だけでなく、ローカルサイトも定期的にチェックすることをおすすめします。

物件チェックを毎日の習慣にする

 まずは多くの物件情報に触れることが大切です。

 大手サイトを毎日チェックするようにしましょう。

 すべての新着情報をチェックするのは大変ですので、地域や建物の種類で限定すれば見やすいです。

 私は地方都市に住んでいますので、収益物件の新規掲載がない日もあります。

 新規掲載と思ってチェックしても、以前も見たことがある物件ということも多いです。

 中古戸建の場合は、数も多いので、毎日新着情報があると思います。

 重複して掲載される物件もありますが、最低でも2つのサイトの新着物件を毎日チェックしましょう。


 「毎日なんてできない」と思うかもしれませんが、習慣にすればできるようになります。

 通勤電車、トイレ、昼休み、風呂上りなど、毎日の行動と合わせてチェックするようにすれば習慣化しやすいです。

価格と「その理由」を考えるようにする

 いぬ

 毎日見ることで、なんとなく相場が分かるようになります。

 同じエリアのエリアの同じような条件(間取り、築年数、構造など)でも、比較的安めの物件もあれば、比較的高めの物件もあります。

 まず、そのような違いが分かるようになるまで見続けることが大事です。


 次に、その価格差の理由が何なのかを考えるようにしましょう。

 サイトに掲載されている物件概要を見ると、備考のところに、「外壁リフォーム必要」や「空室●室」などの状況が書かれているかもしれません。

 また、グーグルマップなどで場所を確認し、周辺の状況を調べます

 ストリートビューで外観がチェックできるかもしれませんし、道幅や物件周辺の雰囲気なども確認できるかもしれません。

 そして、実質的な利回り(またはキャッシュフロー)を大まかに計算してみます。

 何回も電卓をたたくことで、物件運営の感覚をつかめるようになります。

気になる物件があったら資料請求をしてみる

 ネット上で確認作業をして、気になる物件があったら、問い合わせフォームからメールを送って、資料請求をしましょう。

 物件写真、レントロール(家賃一覧)などをもらうことができます。

 収益物件売買の取り扱いが多い業者であれば、購入時の諸費用一覧、ランニングコスト一覧、収支シミュレーションなども送ってくれることがあります。

 そのような資料があれば、より正確に実質利回りを計算できます。

【関連記事】【不動産投資の始め方】表面利回りと実質利回りの計算の仕方を解説

お気に入りに登録して、売れ行きを確認する

 気になる物件があったら、「お気に入り」に登録しておくと掲載状況が確認できます

 買付が入ったら、掲載をストップすることが多いので、人気の物件はすぐにネット上からなくなります。

 その物件は、投資家がすぐに「買い」と判断したわけです。

 
 一方、ずっと掲載されている物件があります。

 投資家からみて「その価格では買えない」と判断している訳です。

 売れ残っている理由を考えてみるのも勉強になります。

 売り主が「高く売れたら儲け」という感覚で掲載している物件かもしれません。

 価格は高くなくても、物件の状態が悪いのかもしれません。

 
 いろんな物件をネット上で見ることで、投資家目線で「どの物件が買いなのか」を知ることができます。

 売れる物件=いい物件とは限りませんが、ひとつの参考になると思います。

 一瞬でネット上から消える物件は、「値付けミス」の可能性もあります。

 そのようなチャンスを投資家は狙っているのです。

資金を貯めながら勉強する

 しまうま

 説明したように、インターネットや資料請求だけでも、多くの物件の情報を見て、比べることができます。

 それを繰り返すことで、その地域の相場観や、どのような基準で投資家が買うのかという感覚が分かってくると思います。

 不動産投資は、ほかの投資商品に比べると高額ですし、一定の自己資金も必要です。

 資金を貯めながら、しっかりと勉強することで、大きな失敗を防ぐことができます。

 お金を持っている人ほど、簡単に「不動産屋が大丈夫と言ってたから大丈夫」という早計な判断をしがちです。

 業者から見たら、鴨ねぎです。

 不動産投資に限らず、投資はしっかり勉強して、準備することで成功率は高くなります。

 今回は、物件を見極める力をつける方法を説明しました。

 もちろん、購入を検討する場合は、現地に足を運び、物件を自分の目で確認する必要があります。

 その前段階として、物件を見極める力が必要です。

 ダメな物件が分かれば、大きな失敗はしないはずです。

 まずはネット検索で「見極める力」を身に付けましょう。

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