【不動産投資の始め方】実質利回り15%超のアパートを買えた理由

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19年末、およそ2年ぶりにアパートを買うことができました。


2年半前に売ったアパートの売却益があったので、この2年間は特に物件探しに力を入れていました。


でも、なかなか「これはいい!」という物件が見つからないまま時間だけが過ぎてゆく。そんな、もどかしい時間を過ごしていました。


ただ、「焦って買ってはいけない」と自分を戒めながら、探し続けていました。


融資が厳しくなり、収益物件の価格も下がってきたような話も聞きますが、ネットに掲載される物件の98
%は「高すぎ」。


たまに、「これは安い!」という物件があって買付を入れても、2番手や3番手・・・。


「俺ってセンスがないな」と何度もくじけそうになりました。


それでも、何とか19年末に物件を買うことができました。


リフォーム価格も考慮した実質利回りで、15%以上を確保できました。


その理由を分析してみます。

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大手メーカー施工のファミリー向けアパート

ノートとペン

最初に物件の概要です。


築25年ほどの大手ハウスメーカー施工の鉄骨アパートで、間取りは3LDK。


合計4世帯の小さなアパートです。


家賃は現状で、月22万円ほど。


立地は、幹線道路から車で7分くらいかかる住宅街の中。


山手の古い住宅街なので、道は広くありません。


小学校までは1キロ弱で、大きな公園も徒歩5分ほどの場所にあります。


賃貸需要が旺盛なエリアではないですが、落ち着いた住環境です。


そして、購入価格は約1500万円でした。


政令市ですが、都心に比べると安い相場です。


それでも、大手メーカーの鉄骨アパートであることを考えると、2200万円(利回り12%)ほどでも売れる可能性もある物件だと思います。

別の物件をきっかけに不動産業者にアピール

この物件は、ネット掲載前に紹介してもらったのですが、その経緯を書きたいと思います。


きっかけは、まったく別の物件でした。


ネットで見つけた、郊外の木造アパートです。


比較的利回りが良かったので、内見に行って、仲介業者から説明を受けました。


ただ、管理にいろいろ問題がある物件でした。


結局、売り止めになってしまって、私は買い付けを出すこともできませんでした。


しかし、その時の仲介業者に、中古物件を探していることや、売却で自己資金がある程度用意できることなどを話していました。


すると、その数か月後に今回買った物件を紹介してもらうことができました。


やはり、本気で物件を探していることを伝えたの
が良かったのでと思います。


ただ、問題は価格です。


不動産業者と知り合いになるとネット掲載前に情報を教えてくれることはあると思いますが、割安でなければ買わないですよね。


今回購入した物件は、割安に購入できる条件がそろっていました。

相続を見据えて、売り急ぎ

テーブルの上のパソコン
割安に購入できた理由の一つは、相続案件だったからです。


相続後の物件ではなく、相続を前に高齢者のオーナーが現金化を急いでいた物件でした。


相続を前に現金化を急いでいるので、「安くても早く売りたい」という判断だったようです。


ネットに公開したら、買い付けは入るかもしれませんが、融資でつまづくような人が買い付けを入れるかもしれません。


やはり、スムーズに売るためには、「買える人」に売った方がいいです。


そんなタイミングで、私が物件を探していたということです。

リフォームはコストを抑える努力を

もう一つ、安く買えた理由があります。


それはリフォームが必要だったからです。


リフォームが必要といっても、そんなに大規模なものではありませんでした。


空室が1つあったのですが、そこが原状回復が手つかずのまま。


入居期間が長かったので、壁紙の全面張替えが必要で、洗面台、便器などの水回りが古くさい状況でした。


そのほか、植栽の剪定や共用部分の清掃なども必要でした。


前オーナーは原状回復やリフォームの費用負担が大きいと思って、放置している状況でした。


そのようなこともあり、「多少の指値は大丈夫です」と言われていました。


管理会社に相談すると、「200万円ほどのリフォームが必要かもしれません」ということでしたので、200万円ほどの値引きをお願いし、売主にも受け入れてもらいました


確かに、原状回復ができていない1世帯は、清掃やリフォームで50万円以上かかりました。


ただ、植栽や共用部は思った以上に費用は掛かりませんでした。


管理会社に任せていたら、150万~200万円のリフォームになっていたと思います。


しかし、私は自分で業者を探して、相見積もりをとったり、プロパンガス業者に設備の協力をお願いして、費用を抑えました。


最終的に100万円程度で済みました。


補修が必要な物件を指値で値下げしてもらって、適正価格でリフォームをする


これで、利回りをアップさせることができました。

「買える人」アピールは必要だが、物件の選定を

メモ

実質利回り15%以上でアパートを購入できた理由をまとめると、以下の3点になります。

・本気度や「買える人」であることをアピールして、物件を紹介してもらった
・相続案件だったので、売主が売り急いでいた
・リフォームが必要だったが、費用を抑える努力をした

実際には、細かな駆け引きもあったのですが、大きな要因は以上です。


まず、入口として物件を紹介してもらうことが大切です。


そのためには、自分が「買える人」であることを仲介業者に理解してもらう必要があります。


仲介業者としては、当然ですが、自己資金がない人や融資が引けない人に物件を紹介したくはないのです。


逆に、自己資金がある人であれば、その金額をチラつかせながら、物件購入の意欲をPRするのもいいと思います。


ただ、不動産業者のなかには「知識はないけど、お金がある人」に、どうしようもない物件を売りつけてくる業者もいます。


初心者であっても最低限は不動産の勉強をして、物件の良し悪しを判断しなくてはいけません。


不動産投資には資金も必要ですので、自己資金を貯めながら、勉強をすることが大切です。


今回は私のアパートを買うまでの経緯を記事にしてみました。


記事にすると、簡単に思えるかもしれませんが、なかなか条件が合わず、時間がかかってしまいました。


これから不動産投資をする人の参考になれば幸いです。

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