【不動産投資の始め方】表面利回りと実質利回りの計算の仕方を解説

大きな木不動産

 収益不動産を探していると出てくる「利回り」という言葉。

 株式投資などで使われる言葉ですが、金融商品の利回りと不動産の利回りは少し意味が違います。

 株式の場合、配当利回り5%でも、高配当と言われます。

 不動産の場合の「利回り5%」では、「低いなあ」という印象です。

 それどころか、「利回り10%ですよ」という言葉につられて物件を買ったけど、お金が手元に残らないこともあります。

 「利回り」だけに目を奪われると、投資判断を間違ってしまうということです。

 「利回り」の計算の仕方や捉え方について解説します。

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不動産投資(賃貸経営)における「利回り」とは?

 大きな木

 利回りとは、投資した資金が1年間で稼ぐ金額の割合のことです。

 例えば、100万円投資をして、1年後に110万円になっていたら、利回り10%です。

 不動産投資で言えば、年間家賃を物件価格で割った数字です。

 式でいえば、次の通りです。

 利回り(%)=年間の満室家賃収入÷物件価格×100

 3000万円の物件で、満室家賃が年間300万円であれば、利回り10%です。

 この利回りを不動産投資では、表面利回りと言います。

 

 しかし、不動産の場合、維持しているだけで、様々な費用がかかりますし、満室が続くとも限りません。

 表面利回りは、満室想定で、維持費用なども加味していませんので、単純化した、表面的な指標でしかありません。

 この「表面利回り」で物件を選んでしまうと、「思ったようにお金が残らない」ことや、「資金を手出ししなければいけない」という状況になってしまいます。

 基本的に、空室のリスクが高い物件だったり、維持費用がかかる物件だから、利回りが高いわけです。

 利回りが高い物件ほど、空室率や修繕費用の想定が必要になります。

「満室想定家賃」にも注意を

 満室想定家賃は、その家賃設定が適正であるかをチェックする必要があります。

 空室の家賃設定が明らかに相場よりも高めということがあります。

 想定家賃が高ければ、表面利回りは高くなるので、意図的に高めの家賃設定になっている場合があります。

 「表面利回りが高ければ、買ってくれるだろう」という不動産業者がいるのです。

 家賃が適正か否かは、スーモなどで近隣の同じような条件の物件を検索すれば分かることです。

 家賃は、賃貸経営の生命線です。しっかりと調査するようにしましょう。

実質利回りの計算の仕方は?

 丘からの眺め

 表面利回りのほかに、「実質利回り」という言葉もあります。

 アパートなどの収益不動産を運営していると、管理費、水道光熱費、固定資産税、保険費用、修繕費などの経費がかかりますし、退去によって空室期間も生まれます。

 それに、購入するときに諸費用もかかります。

 そのような運営経費や空室損を想定して計算するのが実質利回りになります。

 式で表すと次のようになります。

 実質利回り(%)=(家賃収入−運営費用)÷(物件費用+購入費用)×100

 先ほど例に出した3000万円の物件で考えると、購入にかかった諸費用が200万円とします。年間の空室率が10%で、家賃収入は270万円。運営費用が60万円である場合、次のようになります。

 実質利回り=(270-60)÷(3000+200)=約6.56%

 10%の表面利回りが、6.56%になりました。

実質利回りは想定にすぎない

 実質利回りの計算をしてみるとわかりますが、空室率や修繕費用は想定でしかありません。

 空室率は立地や競合物件の有無で大きく変化しますし、築年数によって修繕費用も大きく違います。

 古い物件でも大幅にリフォームされていれば、修繕費用が少なくすむ場合もあります。

 当然、家賃も変化します。

 大家としての経験を積むと、どのくらいのリフォーム費用で、どのくらいの家賃が見込めるという予想をすることができます。

 しかし、大家の経験がない人であれば、「どのように想定していいか分からない」という状況でしょう。

 では、どうすればいいのでしょうか?

 固定資産税、管理料、、水道光熱費などは変動が少ない経費ですので、不動産業者に確認すれば分かります。

 空室率は、周りの物件の状況や周辺業者へのヒアリングでつかむことができます。

 例えば、1K物件があふれた地域で、周りのアパートも空室が多いのであれば、空室率が高くなり、家賃も値下げ競争に陥っているかもしれません。

 人口が少ない地域でも、競合物件が少なければ安定的な入居率が見込めるかもしれません。

 修繕については、大きな費用が価格部分を把握するようにします。

 どうしてもリフォーム代が高くなってしまうのは、水回りです。

 特にシステムバスの入れ替えが必要だったり、トイレの改修などは注意です。

 水回りの入れ替えが必要な物件であれば、多めに修繕費を見積もっておく必要があります。

入居期間なども経費を左右

 私の経験で言えば、築20年過ぎの1Kのマンションを持っていた時、新築時から設置されていたキッチンやエアコンが付いている部屋があって、退去のたびに入れ替えた経験があります。

 ただ、そのような費用はある程度予想出来ていました。

 私が予想できていなかったのは、シングル物件の入居期間の短さでした。

 たまたま運が悪かったのかもしれませんが、短期入居が相次いだので、埋めても埋めても空室が発生する状況が2年ほど続きました。

 空室はもちろん収益低下につながりますが、広告料を支払うことで入退去に伴う費用が大きくなりました。

 正直時に言って、想定よりもキャッシュが残らずに苦労しました。

 それでも、ある程度の利回りで買っていたので、資金を持ち出しする必要はありませんでした。

表面利回りよりも、キャッシュフローを見る

湖

  いろいろ書きましたが、「利回り」はひとつの基準としては、参考になりますが、「利回り●%だから大丈夫」と言えるものではありません。

 実質利回りを計算する過程で、空室率や修繕費などを考える必要がありますが、その作業はキャッシュフローのシミュレーションと同じようなものです。

 不動産投資の場合、借り入れをすることも多いので、家賃から借金を返済し、経費を払って、どのくらい手元にお金が残るのかを想定しておくことが大事です。

 その想定の時に、空室率が10%のとき、20%のとき、25%のときなどでシミュレーションをします。

 また、金利が2%程度上昇しても大丈夫か確認しましょう。

 もちろん、一定の修繕費なども見込んで、キャッシュフローをシミュレーションします。

 どのくらいの空室率や経費増加に耐えうるのかを把握する必要があります。

 表面利回りは物件を選ぶときの入口としては参考なりますが、キャッシュフローのシミュレーションだと思います。

 物件を見る時は、「率」だけで捉えるのではなく、キャッシュフローのシミュレーションをするようにしましょう。

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